Я имею как физлицо в собственности в Москве нежилое помещение 118 кв.м. на первом этаже жилого дома. Помещение состоит из тамбура(8кв.м.) и зала(110кв.м.). Я планирую разделить зал лёгкой перегородкой на два помещения(65 и 45) и сдать их двум арендаторам: помещение 65 м. берёт аптека за 120000рублей, а помещение 45м. берёт пекарня за 150000рублей. Пекарня не требует госрегистрации договора, а аптека настаивает, чтобы договор был зарегистрирован для того, чтобы у неё была гарантия аренды 5 лет. Но мне не хочется бегать по инстанциям и нести расходы на согласование перепланировки(перегородка) и постановку на временный кадастровый учёт ЧАСТИ ПОМЕЩЕНИЯ. Аптека поэтому предлагает заключить договор аренды на всё помещение 118кв.м. за 120000рублей 18 декабря, и одновременно подписать допсоглашение от 22 декабря о возврате мне части помещения 45м. и тамбура 8м. и сохранении при этом арендной платы в размере 120000рублей. Договор от 18 декабря я зарегистрирую в Росреестре, а на руках у меня будет оставаться незарегистрированное допсоглашение о возврате от 22 декабря. После этого я 23 декабря заключу краткосрочный договор со вторым арендатором(пекарня) на 45м. Якобы такая схема часто имеет место в аналогичных случаях. Имеет ли юридическую силу такое допсоглашение, обязаны ли Стороны выполнять его условия ? У меня нет понимания того, чем я рискую, если пойду по этому варианту. Боюсь оказаться в ситуации, что аптека захватит 118м. за 120000рублей на 5 лет. Я предложил аптеке заключить долгосрочный договор на 118 кв.м. за 270000рублей с одновременным подписанием допсоглашения о возврате 8м и 45м. с понижением арендной платы с 2700000 до 120000рублей, но они отказались, ссылаясь недоверие ко мне (вдруг я обману ). Они боятся что я обману, я -их. Тупиковая ситуация!?
И в договоре с пекарней я должен в договоре указать, что " арендуемое помещение 45м. свободно от прав третьих лиц, не сдано в аренду..." или я в этом случае должен информировать пекарню о наличии зарегистрированного договора и наличии незарегистрированного допсоглашения, прописав это в договоре(как?)? Как мне быть, чтобы и пекарня чувствовала себя в безопасности(мало того, что договор у неё краткосрочный, да ещё и такая мутная схема)? С пекарней я планирую заключить договор на 11 месяцев с обязательством заключить ряд последовательных 11-месячных договоров не менее 4-х раз подряд. Что вы думаете о моей ситуации и что посоветуете?
Наверное Вы мне посоветуете пойти по пути согласования перепланировки и постановки на кадастровый учёт части помещения 65м., но это беготня, деньги, время и у меня нет опыта это делать. Допустим, я заключу договор на 65м. с обязательством зарегистрировать его в течение 11 месяцев - а не смогу это сделать, уперевшись в какой-то непреодолимый бюрократический барьер???? Какая ответственность меня ждёт, если я не выполню прописанное в договоре обязательство зарегистрировать договор моими силами и за мой счёт. В тексте договора ответственность именно за это не прописана. Аптека будет меня трясти, я буду говорить что у меня не получается - а как она сможет принудить или наказать меня???
Имеет ли силу не прошедшее госрегистрацию дополнительное соглашение к договору, прошедшему госрегистрацию?
Имеет ли юридическую силу такое допсоглашение, обязаны ли Стороны выполнять его условия ?
Николай
Здравствуйте.
Собственно говоря, проблема тут скорее не в том, что это само по себе довольно корявое мероприятие, а в том, что при отсутствии регистрации данного дополнительного соглашения оно для третьих лиц не является действующим. Что это означает. А то, что формально, исходя из данных Росреестра, Вы сдаете второму арендатору помещение, которое уже находится в аренде у первого.
С пекарней я планирую заключить договор на 11 месяцев с обязательством заключить ряд последовательных 11-месячных договоров не менее 4-х раз подряд. Что вы думаете о моей ситуации и что посоветуете?
Николай
Вы можете заключить договор аренды со вторым на неопределенный срок по п. 2 ст. 610 ГК РФ, в этом случае Вам не потребуется обращаться в Росреестр за регистрацией, т.к. закон этого не требует. То есть с этой стороны как раз все нормально.
Ольга Романова | Юрист
2020-12-17
Добрый день! В соответствии с п.1 ст.164 ГК РФ, в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделки, то ее правовые последствия сделки наступают после регистрации.
В соответствии с п.3 ст. 433 ГК РФ, момент заключения договора, подлежащего государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не предусмотрено законом. В судебной практике договоры аренды, не прошедшие государственную регистрацию, порождают права и обязанности непосредственно для сторон договора. То есть государственная регистрация договора не является обязательной для сторон, и ни одна из сторон не может ссылаться на отсутствие регистрации, как на основание для признания договора аренды ничтожным. Государственная регистрация же направлена на защиту третьих лиц, которые могут приобретать права на имущество, ставшее предметом договора.
Предоставив конкретное помещение в пользование арендатору на условиях подписанного сторонами договора, арендодатель принимает на себя обязательство (статья 310 ГК РФ), которое должно надлежаще исполняться.
Отсутствие регистрации договора более невыгодно арендатору, нежели арендодателю. К примеру, арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок.
Что касается самой схемы, то она имеет место быть. Но по зарегистрированному договору аренды все помещение будет отдано одному арендатору, по факту часть его будет арендовать другой. С другой стороны если будут какие-либо вопросы со стороны аптеки, имея на руках соглашение можно будет подать его в РР, но тогда придется образовывать помещение для аптеки. Если у вас есть желание сделать все законно, то по такой схеме можно заключить договор, а потом в течение нужного вам времени сделать перепланировку и уже образовать два помещения, заключив договоры с двумя арендаторами.
Если одна из сторон по договору аренды обязана организовать государственную регистрацию сделки, то уклонение от исполнения такой обязанности является нарушением и другая сторона может по своему выбору обратиться в суд за регистрацией сделки с отнесением всех расходов, связанных с задержкой, на ответственную сторону (ст.165 ГК РФ) или расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке в связи с невыполнением существенного условия по государственной регистрации долгосрочного договора аренды.
| Юрист
2020-12-18
Здравствуйте, Николай!
Имеет ли юридическую силу такое допсоглашение, обязаны ли Стороны выполнять его условия ?
Стороны обязаны будут выполнять достигнутые соглашения.
Но как верно заметил коллега Колковский Ю.
Вы сдаете второму арендатору помещение, которое уже находится в аренде у первого.
3. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Что вы думаете о моей ситуации и что посоветуете?
Предлагаю оформить договор с Аптекой, а она в свою очередь оформляет субаренду помещения с пекарней.
Договором аренды с Аптекой предусмотреть заключение субаренды по согласованию кандидатуры субарендатора с собственником.
Полная стоимость аренды — 270 000 руб. при наличии субарендатора и уменьшение его стоимости при отсутствии.
В договоре субаренды прописать, что его расторжение возможно только по согласованию с собственником.
Если будут вопросы, можете мне из задать в чат сайта.
Комментарии
Юрий Колковский | Юрист
Здравствуйте.
Собственно говоря, проблема тут скорее не в том, что это само по себе довольно корявое мероприятие, а в том, что при отсутствии регистрации данного дополнительного соглашения оно для третьих лиц не является действующим. Что это означает. А то, что формально, исходя из данных Росреестра, Вы сдаете второму арендатору помещение, которое уже находится в аренде у первого.
Вы можете заключить договор аренды со вторым на неопределенный срок по п. 2 ст. 610 ГК РФ, в этом случае Вам не потребуется обращаться в Росреестр за регистрацией, т.к. закон этого не требует. То есть с этой стороны как раз все нормально.
Ольга Романова | Юрист
Добрый день! В соответствии с п.1 ст.164 ГК РФ, в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделки, то ее правовые последствия сделки наступают после регистрации.
В соответствии с п.3 ст. 433 ГК РФ, момент заключения договора, подлежащего государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не предусмотрено законом. В судебной практике договоры аренды, не прошедшие государственную регистрацию, порождают права и обязанности непосредственно для сторон договора. То есть государственная регистрация договора не является обязательной для сторон, и ни одна из сторон не может ссылаться на отсутствие регистрации, как на основание для признания договора аренды ничтожным. Государственная регистрация же направлена на защиту третьих лиц, которые могут приобретать права на имущество, ставшее предметом договора.
Предоставив конкретное помещение в пользование арендатору на условиях подписанного сторонами договора, арендодатель принимает на себя обязательство (статья 310 ГК РФ), которое должно надлежаще исполняться.
Отсутствие регистрации договора более невыгодно арендатору, нежели арендодателю. К примеру, арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок.
Что касается самой схемы, то она имеет место быть. Но по зарегистрированному договору аренды все помещение будет отдано одному арендатору, по факту часть его будет арендовать другой. С другой стороны если будут какие-либо вопросы со стороны аптеки, имея на руках соглашение можно будет подать его в РР, но тогда придется образовывать помещение для аптеки. Если у вас есть желание сделать все законно, то по такой схеме можно заключить договор, а потом в течение нужного вам времени сделать перепланировку и уже образовать два помещения, заключив договоры с двумя арендаторами.
Если одна из сторон по договору аренды обязана организовать государственную регистрацию сделки, то уклонение от исполнения такой обязанности является нарушением и другая сторона может по своему выбору обратиться в суд за регистрацией сделки с отнесением всех расходов, связанных с задержкой, на ответственную сторону (ст.165 ГК РФ) или расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке в связи с невыполнением существенного условия по государственной регистрации долгосрочного договора аренды.
| Юрист
Здравствуйте, Николай!
Стороны обязаны будут выполнять достигнутые соглашения.
Но как верно заметил коллега Колковский Ю.
Предлагаю оформить договор с Аптекой, а она в свою очередь оформляет субаренду помещения с пекарней.
Договором аренды с Аптекой предусмотреть заключение субаренды по согласованию кандидатуры субарендатора с собственником.
Полная стоимость аренды — 270 000 руб. при наличии субарендатора и уменьшение его стоимости при отсутствии.
В договоре субаренды прописать, что его расторжение возможно только по согласованию с собственником.
Если будут вопросы, можете мне из задать в чат сайта.
Удачного, Вам дня!