Имеет ли силу не прошедшее госрегистрацию дополнительное соглашение к договору, прошедшему госрегистрацию?

Я имею как физлицо в собственности в Москве нежилое помещение 118 кв.м. на первом этаже жилого дома. Помещение состоит из тамбура(8кв.м.) и зала(110кв.м.). Я планирую разделить зал лёгкой перегородкой на два помещения(65 и 45) и сдать их двум арендаторам: помещение 65 м. берёт аптека за 120000рублей, а помещение 45м. берёт пекарня за 150000рублей. Пекарня не требует госрегистрации договора, а аптека настаивает, чтобы договор был зарегистрирован для того, чтобы у неё была гарантия аренды 5 лет. Но мне не хочется бегать по инстанциям и нести расходы на согласование перепланировки(перегородка) и постановку на временный кадастровый учёт ЧАСТИ ПОМЕЩЕНИЯ. Аптека поэтому предлагает заключить договор аренды на всё помещение 118кв.м. за 120000рублей 18 декабря, и одновременно подписать допсоглашение от 22 декабря о возврате мне части помещения 45м. и тамбура 8м. и сохранении при этом арендной платы в размере 120000рублей. Договор от 18 декабря я зарегистрирую в Росреестре, а на руках у меня будет оставаться незарегистрированное допсоглашение о возврате от 22 декабря. После этого я 23 декабря заключу краткосрочный договор со вторым арендатором(пекарня) на 45м. Якобы такая схема часто имеет место в аналогичных случаях. Имеет ли юридическую силу такое допсоглашение, обязаны ли Стороны выполнять его условия ? У меня нет понимания того, чем я рискую, если пойду по этому варианту. Боюсь оказаться в ситуации, что аптека захватит 118м. за 120000рублей на 5 лет. Я предложил аптеке заключить долгосрочный договор на 118 кв.м. за 270000рублей с одновременным подписанием допсоглашения о возврате 8м и 45м. с понижением арендной платы с 2700000 до 120000рублей, но они отказались, ссылаясь недоверие ко мне (вдруг я обману ). Они боятся что я обману, я -их. Тупиковая ситуация!? И в договоре с пекарней я должен в договоре указать, что " арендуемое помещение 45м. свободно от прав третьих лиц, не сдано в аренду..." или я в этом случае должен информировать пекарню о наличии зарегистрированного договора и наличии незарегистрированного допсоглашения, прописав это в договоре(как?)? Как мне быть, чтобы и пекарня чувствовала себя в безопасности(мало того, что договор у неё краткосрочный, да ещё и такая мутная схема)? С пекарней я планирую заключить договор на 11 месяцев с обязательством заключить ряд последовательных 11-месячных договоров не менее 4-х раз подряд. Что вы думаете о моей ситуации и что посоветуете? Наверное Вы мне посоветуете пойти по пути согласования перепланировки и постановки на кадастровый учёт части помещения 65м., но это беготня, деньги, время и у меня нет опыта это делать. Допустим, я заключу договор на 65м. с обязательством зарегистрировать его в течение 11 месяцев - а не смогу это сделать, уперевшись в какой-то непреодолимый бюрократический барьер???? Какая ответственность меня ждёт, если я не выполню прописанное в договоре обязательство зарегистрировать договор моими силами и за мой счёт. В тексте договора ответственность именно за это не прописана. Аптека будет меня трясти, я буду говорить что у меня не получается - а как она сможет принудить или наказать меня???