Какие могут варианты, предполагающие гарантии дарителю и одаряемому?

Здравствуйте! Мы являемся собственниками долей квартиры: Отец 25% Мать 25% Сын 50% Каким образом родители могут подарить свои доли сыну для полного владения им собственностью, сохраняя за собой гарантии пожизненного проживания, исключая какие-либо возможные действия впоследствии со стороны одаряемого (например, продажа квартиры с обременением в виде прописанных родителей и пр.)? В случае заключения наследственного договора для сына не возникает 100% гарантии (даритель может передумать, есть второй сын как еще один наследник). Какие могут варианты, предполагающие гарантии дарителю и одаряемому?