Добрый день!
Планируется продажа квартиры. По договорённостям с Покупателем есть три принципиальных условия:
1) Он сохраняет за текущими зарегистрированными лицами регистрацию
2) Он обеспечивает продавцу гарантию права первичного выкупа (если вдруг он решит продать квартиру, в первую очередь он должен сделать предложение продавцу)
3) Он обязуется продать квартиру обратно в случае проставления от Продавца предложения по рыночной цене (с профессиональной рыночной основе)
Можно ли эти договорённости как-то прописать и зафиксировать на бумаге? В идеале - в договоре купли-продажи - если ГК РФ это позволяет сделать?
"Есть мнение, что это кабальная сделка, и Росреестр такой Договор купли-продажи не зарегистрирует."
Заранее спасибо!
Можно ли эти договорённости как-то прописать и зафиксировать на бумаге? В идеале — в договоре купли-продажи — если ГК РФ это позволяет сделать?
Исходите из того, что регистрируется не сам договор, а переход права собственности (ст.551 ГК РФ). Отсюда условие № 2 и условие №3 можно «вынести за скобки», то есть заключить отдельный договор, тем более, что ГК РФ содержит все необходимые для этого юридические инструменты, а именно:
1) условие № 2 — преимущественное право;
2) условие № 3 — опцион: (ст. 429.2 ГК РФ).
С условием № 1 ситуация иная, согласно ст.558 ГК РФ: "… лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем" есть существенное условие договора, таким образом, данный пункт можно и нужно как раз указать в договоре — купли продажи недвижимости. Естественно, нужно необходимо понимать, что указанные лица будут иметь право не только быть зарегистрированными, но и иметь право проживать в квартире. Регистрация неразрывно связана с правом проживания, так что в таком виде"… он сохраняет за текущими зарегистрированными лицами регистрацию", сформулировать условие невозможно, исключительно: право проживания.
В Вашем случае нет проблем, чтобы условия прописать, скорее всего проблемы возникнут, когда их нужно будет реализовывать. Например, через понуждение к заключению договора или понуждение к регистрации права собственности.
Дмитрий Квон | Юрист
2020-12-22
Алексей, здравствуйте!
Следует поддержать коллегу и согласиться, что условия , которые хотите указать в договоре возможно указать согласно ст. 421 ГК РФ.
1-е это
4.Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
т.е. такие условия не противоречат закону.
2-е это
3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
т.е. дополнительно в ДКП могут быть прописаны условия иных договоров + иные обязательства, в том числе как вы указываете о преимущественном праве покупки, а также право проживания.
Действительно в этом случае возникает сложность в реализации и проверке исполнения обязательств. Рекомендовал бы дополнительно прописывать неустойку, либо иные меры ответственности за нарушение обязательств.
Есть мнение, что это кабальная сделка, и Росреестр такой Договор купли-продажи не зарегистрирует."
Согласно п.3 ст. 179 ГК РФ
Сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
При указанных обстоятельствах отмеченные условия не являются признаками кабальной сделки. В этом нет стечения тяжелых обстоятельств.
Если есть сомнения, то вы вправе заключить отдельные договоры/соглашения относительно обязательств по преимущественному праву покупки.
Алексей, если у вас остались вопросы, то можем их обсудить!
С уважением,
юрист Квон Дмитрий Викторович.
Эльдар Ильясов | Юрист
2020-12-22
Здравствуйте, Алексей! Вы заказывали мнение трех юристов, выскажу мнение. На мой взгляд, тут не все так просто. Коллега Квон определение кабальной сделки уже приводил, но я повторю для наглядности:
3. Сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Тут два признака должно присутствовать одновременно. Первый признак - условия сделки должны быть невыгодны для одной из сторон. Второй признак — указанная сторона вследствие стечения тяжелых обстоятельств вынуждена совершить данную сделку.
В описанном Вами примере про невыгодные условия еще можно вести речь. Взять хотя бы первый пункт — это уже серьезное неудобство для Покупателя, потому что зарегистрированные лица сохраняют право проживания в квартире, как верно подметила коллега Горлова.
Но при этом в Вашем случае не усматривается второго признака кабальной сделки - то есть того, что Покупатель вынужден заключить сделку из-за стечения тяжелых обстоятельств. Вот когда к примеру человеку срочно нужны деньги на лечение, он продает квартиру, а покупатель, зная обстоятельства, давит на продавца и, условно говоря, вдвое сбивает цену — вот это пример кабальной сделки. В Вашем случае, как я понимаю, Покупателя никто не заставляет покупать квартиру на таких условиях, он делает это добровольно и не вследствие стечения тяжелых обстоятельств. Если так, то это не кабальная сделка.
И еще один момент:
«Есть мнение, что это кабальная сделка, и Росреестр такой Договор купли-продажи не зарегистрирует.»
Эти условия можно прописать в Договоре и Росреестр сделку зарегистрирует. Я разделяю мнение коллег. В случае с кабальной сделкой риск не в том, что договор не пройдет регистрацию, а в том, что потом по иску потерпевшей стороны его могут признать недействительным.
Но в Вашем случае, повторюсь, кабальной сделки нет, потому что не все признаки кабальной сделки присутствуют. Поэтому поводов для беспокойства не вижу.
Комментарии
Дарья Горлова | Юрист
Добрый день!
Исходите из того, что регистрируется не сам договор, а переход права собственности (ст.551 ГК РФ). Отсюда условие № 2 и условие №3 можно «вынести за скобки», то есть заключить отдельный договор, тем более, что ГК РФ содержит все необходимые для этого юридические инструменты, а именно:
1) условие № 2 — преимущественное право;
2) условие № 3 — опцион: (ст. 429.2 ГК РФ).
С условием № 1 ситуация иная, согласно ст.558 ГК РФ: "… лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем" есть существенное условие договора, таким образом, данный пункт можно и нужно как раз указать в договоре — купли продажи недвижимости. Естественно, нужно необходимо понимать, что указанные лица будут иметь право не только быть зарегистрированными, но и иметь право проживать в квартире. Регистрация неразрывно связана с правом проживания, так что в таком виде"… он сохраняет за текущими зарегистрированными лицами регистрацию", сформулировать условие невозможно, исключительно: право проживания.
В Вашем случае нет проблем, чтобы условия прописать, скорее всего проблемы возникнут, когда их нужно будет реализовывать. Например, через понуждение к заключению договора или понуждение к регистрации права собственности.
Дмитрий Квон | Юрист
Алексей, здравствуйте!
Следует поддержать коллегу и согласиться, что условия , которые хотите указать в договоре возможно указать согласно ст. 421 ГК РФ.
1-е это
т.е. такие условия не противоречат закону.
2-е это
т.е. дополнительно в ДКП могут быть прописаны условия иных договоров + иные обязательства, в том числе как вы указываете о преимущественном праве покупки, а также право проживания.
Действительно в этом случае возникает сложность в реализации и проверке исполнения обязательств. Рекомендовал бы дополнительно прописывать неустойку, либо иные меры ответственности за нарушение обязательств.
Согласно п.3 ст. 179 ГК РФ
При указанных обстоятельствах отмеченные условия не являются признаками кабальной сделки. В этом нет стечения тяжелых обстоятельств.
Если есть сомнения, то вы вправе заключить отдельные договоры/соглашения относительно обязательств по преимущественному праву покупки.
Алексей, если у вас остались вопросы, то можем их обсудить!
С уважением,
юрист Квон Дмитрий Викторович.
Эльдар Ильясов | Юрист
Здравствуйте, Алексей! Вы заказывали мнение трех юристов, выскажу мнение. На мой взгляд, тут не все так просто. Коллега Квон определение кабальной сделки уже приводил, но я повторю для наглядности:
Тут два признака должно присутствовать одновременно. Первый признак - условия сделки должны быть невыгодны для одной из сторон. Второй признак — указанная сторона вследствие стечения тяжелых обстоятельств вынуждена совершить данную сделку.
В описанном Вами примере про невыгодные условия еще можно вести речь. Взять хотя бы первый пункт — это уже серьезное неудобство для Покупателя, потому что зарегистрированные лица сохраняют право проживания в квартире, как верно подметила коллега Горлова.
Но при этом в Вашем случае не усматривается второго признака кабальной сделки - то есть того, что Покупатель вынужден заключить сделку из-за стечения тяжелых обстоятельств. Вот когда к примеру человеку срочно нужны деньги на лечение, он продает квартиру, а покупатель, зная обстоятельства, давит на продавца и, условно говоря, вдвое сбивает цену — вот это пример кабальной сделки. В Вашем случае, как я понимаю, Покупателя никто не заставляет покупать квартиру на таких условиях, он делает это добровольно и не вследствие стечения тяжелых обстоятельств. Если так, то это не кабальная сделка.
И еще один момент:
Эти условия можно прописать в Договоре и Росреестр сделку зарегистрирует. Я разделяю мнение коллег. В случае с кабальной сделкой риск не в том, что договор не пройдет регистрацию, а в том, что потом по иску потерпевшей стороны его могут признать недействительным.
Но в Вашем случае, повторюсь, кабальной сделки нет, потому что не все признаки кабальной сделки присутствуют. Поэтому поводов для беспокойства не вижу.
С уважением!