Инвестиционное законодательство рф

  Дмитрий Ненашев | Юрист

Здравствуйте, Роман,

Предложите схемы реализации недвижимого имущества (помещений в здании) в строящихся объектах физическим и юридическим лицам. Какими способами может быть отчужден объект недвижимого имущества, право собственности на который не зарегистрировано?

Пока дом не сдан в эксплуатацию, право собственности на помещения не зарегистрированы, отчуждение данных помещений от застройщика возможно только по договору долевого участия.

Данные отношения по привлечению денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, по возникновению у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, по защите прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства регулируются Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

http://www.consultant.ru/docum...

Оформляется договор долевого участия (ДДУ), по которому передается право требования объекта по завершении строительства.

Данный ДДУ подлежит государственной регистрации в Росреестре.

Другие варианты продажи помещений дома, не сданного в эксплуатацию, возможны только, если покупатель юридическое лицо.

Например, заключение предварительного договора купли-продажи.

Однако, если покупатель — физическое лицо, только ДДУ.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ:

2. Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на помещения в многоквартирных домах и (или) иных объектах недвижимости, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию ..., допускается только:
1) на основании договора участия в долевом строительстве;

3) жилищно-строительными кооперативами…

2.1. Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, в том числе предложение и продажа гражданам ценных бумаг, в результате осуществления прав по которым в соответствии с условиями эмиссии указанных ценных бумаг или условиями договора доверительного управления паевым инвестиционным фондом гражданин получит право требовать выдела помещения в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которые на момент привлечения денежных средств граждан для строительства не введены в эксплуатацию. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных настоящей статьей, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.

http://www.consultant.ru/docum...

Какие возможны риски, в том числе при регистрации права собственности на объект покупателями — физическими и юридическими лицами?

Основные риски — банкротство застройщика и нарушение сроков строительства, сдачи объекта строительства в эксплуатацию.

Однако, Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ наиболее полно защищает интересы участников ДДУ.

К примеру, согласно ст. 6 Закона:

1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором

2. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени)…

Исполнение обязательства застройщика обеспечено залогом (земельный участок и все что построили — в залоге у участников ДУ после государственной регистрации ДДУ).

Так, согласно ст. 13 Закона:

1. В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости 

http://www.consultant.ru/docum...

Еще риск (небольшой) добавлю про инвестиционную деятельность, об инвестиционном договоре упоминается в начале задачи:

между Застройщиком и КУГИ Санкт-Петербурга также заключен инвестиционный договор от 2002 года

Согласно ч. 3 ст. 18 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25.02.1999 N 39-ФЗ:

3. Договор, заключенный до 1 января 2011 года с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием и предусматривающий строительство, реконструкцию на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и расположенном в границах субъекта Российской Федерации — города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, объекта недвижимого имущества с привлечением внебюджетных источников финансирования и последующим распределением площади соответствующего объекта недвижимого имущества между сторонами данного договора, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием в случае указанных в настоящей статье существенного нарушения условий данного договора и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.

http://www.consultant.ru/docum...

То есть, инвестиционный договор может быть расторгнут органом государственной власти в одностороннем порядке (нарушение условий или существенное изменение обстоятельств). По условиям задачи все нормально, этого нет, но и этот риск не следует исключать.

Желаю удачи,