Фабула:
Земельный участок предоставлен Застройщику Комитетом по управлению государственным имуществом Санкт-Петербурга на основании договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях, между Застройщиком и КУГИ Санкт-Петербурга также заключен инвестиционный договор от 2002 года на строительство (реконструкцию) здания апартамент-отеля (постановление Правительства Санкт-Петербурга об утверждении инвестиционных условий утверждено в 2002 году). Согласно инвестиционному договору Застройщику по окончании строительства целиком передается в собственность построенное здание. Право на привлечение к финансированию средств третьих лиц инвестиционным договором предусмотрено. Разрешение на строительство выдано уполномоченным государственным органом в апреле 2012 года. Застройщиком выполнены все предусмотренные инвестиционным договором условия в части перечисления средств на благоустройство города, а также по приобретению здания для перебазирования государственного учреждения (здание приобретено за счет средств Застройщика и передано в собственность Санкт-Петербурга, с последующим предоставлением указанного здания в безвозмездное пользование государственному учреждению).
Предложите схемы реализации недвижимого имущества (помещений в здании) в строящихся объектах физическим и юридическим лицам. Какими способами может быть отчужден объект недвижимого имущества, право собственности на который не зарегистрировано? Какие возможны риски, в том числе при регистрации права собственности на объект покупателями - физическими и юридическими лицами?
Предложите схемы реализации недвижимого имущества (помещений в здании) в строящихся объектах физическим и юридическим лицам. Какими способами может быть отчужден объект недвижимого имущества, право собственности на который не зарегистрировано?
Пока дом не сдан в эксплуатацию, право собственности на помещения не зарегистрированы, отчуждение данных помещений от застройщика возможно только по договору долевого участия.
Данные отношения по привлечению денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, по возникновению у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, по защите прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства регулируются Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ.
http://www.consultant.ru/docum...
Оформляется договор долевого участия (ДДУ), по которому передается право требования объекта по завершении строительства.
Данный ДДУ подлежит государственной регистрации в Росреестре.
Другие варианты продажи помещений дома, не сданного в эксплуатацию, возможны только, если покупатель юридическое лицо.
Например, заключение предварительного договора купли-продажи.
Однако, если покупатель — физическое лицо, только ДДУ.
В соответствии со ст. 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ:
2. Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на помещения в многоквартирных домах и (или) иных объектах недвижимости, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию ..., допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве;
3) жилищно-строительными кооперативами…
2.1. Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, в том числе предложение и продажа гражданам ценных бумаг, в результате осуществления прав по которым в соответствии с условиями эмиссии указанных ценных бумаг или условиями договора доверительного управления паевым инвестиционным фондом гражданин получит право требовать выдела помещения в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которые на момент привлечения денежных средств граждан для строительства не введены в эксплуатацию. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных настоящей статьей, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.
http://www.consultant.ru/docum...
Какие возможны риски, в том числе при регистрации права собственности на объект покупателями — физическими и юридическими лицами?
Основные риски — банкротство застройщика и нарушение сроков строительства, сдачи объекта строительства в эксплуатацию.
Однако, Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ наиболее полно защищает интересы участников ДДУ.
К примеру, согласно ст. 6 Закона:
1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором
2. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени)…
http://www.consultant.ru/docum...
Исполнение обязательства застройщика обеспечено залогом (земельный участок и все что построили — в залоге у участников ДУ после государственной регистрации ДДУ).
Так, согласно ст. 13 Закона:
1. В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости
http://www.consultant.ru/docum...
Еще риск (небольшой) добавлю про инвестиционную деятельность, об инвестиционном договоре упоминается в начале задачи:
между Застройщиком и КУГИ Санкт-Петербурга также заключен инвестиционный договор от 2002 года
Согласно ч. 3 ст. 18 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25.02.1999 N 39-ФЗ:
3. Договор, заключенный до 1 января 2011 года с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием и предусматривающий строительство, реконструкцию на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и расположенном в границах субъекта Российской Федерации — города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, объекта недвижимого имущества с привлечением внебюджетных источников финансирования и последующим распределением площади соответствующего объекта недвижимого имущества между сторонами данного договора, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием в случае указанных в настоящей статье существенного нарушения условий данного договора и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.
http://www.consultant.ru/docum...
То есть, инвестиционный договор может быть расторгнут органом государственной власти в одностороннем порядке (нарушение условий или существенное изменение обстоятельств). По условиям задачи все нормально, этого нет, но и этот риск не следует исключать.
Комментарии
Дмитрий Ненашев | Юрист
Здравствуйте, Роман,
Пока дом не сдан в эксплуатацию, право собственности на помещения не зарегистрированы, отчуждение данных помещений от застройщика возможно только по договору долевого участия.
Данные отношения по привлечению денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, по возникновению у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, по защите прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства регулируются Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ.
http://www.consultant.ru/docum...
Оформляется договор долевого участия (ДДУ), по которому передается право требования объекта по завершении строительства.
Данный ДДУ подлежит государственной регистрации в Росреестре.
Другие варианты продажи помещений дома, не сданного в эксплуатацию, возможны только, если покупатель юридическое лицо.
Например, заключение предварительного договора купли-продажи.
Однако, если покупатель — физическое лицо, только ДДУ.
В соответствии со ст. 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ:
http://www.consultant.ru/docum...
Основные риски — банкротство застройщика и нарушение сроков строительства, сдачи объекта строительства в эксплуатацию.
Однако, Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ наиболее полно защищает интересы участников ДДУ.
К примеру, согласно ст. 6 Закона:
http://www.consultant.ru/docum...Исполнение обязательства застройщика обеспечено залогом (земельный участок и все что построили — в залоге у участников ДУ после государственной регистрации ДДУ).
Так, согласно ст. 13 Закона:
http://www.consultant.ru/docum...
Еще риск (небольшой) добавлю про инвестиционную деятельность, об инвестиционном договоре упоминается в начале задачи:
Согласно ч. 3 ст. 18 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25.02.1999 N 39-ФЗ:
http://www.consultant.ru/docum...
То есть, инвестиционный договор может быть расторгнут органом государственной власти в одностороннем порядке (нарушение условий или существенное изменение обстоятельств). По условиям задачи все нормально, этого нет, но и этот риск не следует исключать.
Желаю удачи,