Застройщик стоит апартаменты гостиничного типа (НЕЖИЛОЕ) на земле, которая ему принадлежит по праву собственности. После сдачи здания и получения дольщиками собственности, кому будет принадлежать земля под зданием? Застройщику? Тогда он будет в праве взымать арендную плату или ввести какие-либо ограничения? Так же вопрос, кому будут принадлежать общие холлы, коридоры, подъезды и т.д.?
ВНИМАНИЕ! Важно, что речь именно про нежилой объект по ДДУ.
Кому будет принадлежать земля под зданием апартаментов после сдачи по ДДУ? Кому будут принадлежать холлы, общие коридоры и т.д. Для этих апартаментов?
Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ в ст. 1 устанавливает:
5. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Таким образом, как части земельного участка (это если несколько участников ДДУ), так и сами помещения (коридоры и холлы) будут принадлежать собственникам, которые зарегистрировали свое право собственности в установленном порядке.
Следовательно, собственники будут вправе распоряжаться своим имуществом в соответствии со ст. 209 ГК РФ, то есть взымать арендную плату и т. д.
| Юрист
2020-12-12
Здравствуйте, Петр!
После сдачи здания и получения дольщиками собственности, кому будет принадлежать земля под зданием? Застройщику?
Земля под зданием будет принадлежать дольщикам нежилых помещений, в силу ст. 552 ГК РФ, если иное не установлено договором ДДУ.
2. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.
Как отмечено в Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации
41. В соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и 44 - 48 ЖК РФ.
То-есть к отношениям собственников нежилых помещений по поводу общего имущества здания применимы нормы законодательства, регулирующие правоотношения собственников жилых помещений МКД.
кому будут принадлежать общие холлы, коридоры, подъезды и т.д.?
В силу ст. 289 ГК РФ доля в праве собственности на общее имуществе будет принадлежат собственнику нежилого помещения.
Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).
Удачного, Вам дня!
Валерий Лукьянцев | Юрист
2020-12-14
Здравствуйте Пётр.
Право залога у банка на земельный участок в силу п.8 ст. 13 Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 13.07.2020) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» прекратится с момента передачи Вам объекта ДДУ.
С момента передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, право залога, возникшее на основании настоящего Федерального закона, а также на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях, не распространяется на данный объект долевого строительства.
Ст. 8 Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 13.07.2020) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
1. Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляютсяпо подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.
На основании федерального закона у участника ДДУ возникает как право залога на строящийся объект, так и на земельный участок (п.1 ст. 13 Закона о долевом участии). Т.е у Вас тоже будет залог на зем. участок и он тоже прекратится в момент подписания акта приёма передачи.
Что касается банкротства застройщика, то в силу п. 6 ст. 13 Закона о долевом участии и частью. 2 ст. 15 Закона о долевом участии при согласии банка по привлечению денежных средств со стороны участников долевого строительства право залога банка на зем. участок возникшего по договору залога и право залога на зем. участок возникшего в силу закона у участника ДДУ приобретают равную силу и при недостатке денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, такие денежные средства после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на данное имущество и его реализацией, распределяются между участниками долевого строительства и залогодержателями, указанными в частях 6 и 7 статьи 13 (банком) настоящего Федерального закона, пропорционально размерам их требований к моменту удовлетворения этих требований. Т.е здесь банк никакого приемущества иметь не будет.
Хочу отметить, что в случаях, предусмотренных частями 6 и 7 (т.е когда банк имеет право залога на зем. участок) настоящей статьи, застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства, не превышающие в совокупности с полученными от банков целевыми кредитами указанной в проектной декларации стоимости строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Комментарии
Сергей Китаев | Юрист
Здравствуйте Александр!
Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ в ст. 1 устанавливает:
Таким образом, как части земельного участка (это если несколько участников ДДУ), так и сами помещения (коридоры и холлы) будут принадлежать собственникам, которые зарегистрировали свое право собственности в установленном порядке.
Следовательно, собственники будут вправе распоряжаться своим имуществом в соответствии со ст. 209 ГК РФ, то есть взымать арендную плату и т. д.
| Юрист
Здравствуйте, Петр!
Земля под зданием будет принадлежать дольщикам нежилых помещений, в силу ст. 552 ГК РФ, если иное не установлено договором ДДУ.
Как отмечено в Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации
То-есть к отношениям собственников нежилых помещений по поводу общего имущества здания применимы нормы законодательства, регулирующие правоотношения собственников жилых помещений МКД.
В силу ст. 289 ГК РФ доля в праве собственности на общее имуществе будет принадлежат собственнику нежилого помещения.
Удачного, Вам дня!
Валерий Лукьянцев | Юрист
Здравствуйте Пётр.
Право залога у банка на земельный участок в силу п.8 ст. 13 Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 13.07.2020) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» прекратится с момента передачи Вам объекта ДДУ.
Ст. 8 Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 13.07.2020) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
На основании федерального закона у участника ДДУ возникает как право залога на строящийся объект, так и на земельный участок (п.1 ст. 13 Закона о долевом участии). Т.е у Вас тоже будет залог на зем. участок и он тоже прекратится в момент подписания акта приёма передачи.
Что касается банкротства застройщика, то в силу п. 6 ст. 13 Закона о долевом участии и частью. 2 ст. 15 Закона о долевом участии при согласии банка по привлечению денежных средств со стороны участников долевого строительства право залога банка на зем. участок возникшего по договору залога и право залога на зем. участок возникшего в силу закона у участника ДДУ приобретают равную силу и при недостатке денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, такие денежные средства после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на данное имущество и его реализацией, распределяются между участниками долевого строительства и залогодержателями, указанными в частях 6 и 7 статьи 13 (банком) настоящего Федерального закона, пропорционально размерам их требований к моменту удовлетворения этих требований. Т.е здесь банк никакого приемущества иметь не будет.
Хочу отметить, что в случаях, предусмотренных частями 6 и 7 (т.е когда банк имеет право залога на зем. участок) настоящей статьи, застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства, не превышающие в совокупности с полученными от банков целевыми кредитами указанной в проектной декларации стоимости строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
По возникшим вопросам готов проконсультировать.
С уважением, юрист Валерий.