Добрый день.
На участке ИЖС построено строение (котельная), нужно зарегистрировать его для подключения газа. Строение построено в углу участка, стена находится в 1.20 метра от границы участка. Было подан запрос на получение уведомления о соответствии, получено уведомление о несоответствии с мотивировкой:
Согласно внесению изменений в Правила землепользования и застройки территории (части территории) городского округа Истра, утвержденные Решением Совета депутатов городского округа Истра от 19.03.2020 за No6/2, минимальные отступы размещения объекта капитального строительства от границ земельного участка составляют 3,0 м.
Согласно декларации об объекте недвижимости, отступ размещения индивидуального жилого дома от границ земельного участка составляет менее 3,0 м.
Основной дом еще не зарегистрирован, было подано два запроса одновременно.
Насколько я понимаю, расстояние в 3 метра касается только основного объекта (жилого дома), и не должно касаться вспомогательных строений. Или Истра для себя решила иначе и нужно переносить объект?
Нужен алгоритм дальнейших действий по регистрации. Должен ли я получать такое уведомление вообще или надо было идти сразу подавать уведомление о окончании строительства и техплан? Могут ли отказать в регистрации на том же основании? Могу ли я по факту пользоваться построенной котельной без регистрации, если в ней откажут?
Правила землепользования и застройки определяют минимальные отступы не только от основного объекта, но и от других капитальных объектов.
Поскольку Вы регистрируете на строение котельной право собственности как на объект недвижимости, то минимальные отступы применяются и к нему
Градостроительный кодекс
Статья 38. Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства
1. Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства включают в себя:
2) минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий,строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;
Соответственно, Вам нужно переносить строение котельной на необходимое минимальное расстояние.
Ольга Романова | Юрист
2020-12-11
Добрый день! Обычно отступы в 3 метра утверждаются для объектов ИЖС (п. 39 ст 1 ГрК РФ). Если вы получите градостроительный план на земельный участок (ст 57.3 ГрК РФ), то в нем будет указано пятно застройки, с учетом отступов. Там же делается сноска, что такой отступ касается жилого дома. Градостроительный план земельного участка выдается отделом архитектуры администрации бесплатно. Но в ПЗЗ действительно могут быть установлены параметры отличные от СНиПов.
Для хозяйственных (вспомогательных) построек разрешение на строительство (ст 51 ГрК РФ) и уведомление о планируемом строительстве не требуется. Такой объект ставится на кадастровый учет и регистрируется на основании технического плана (ст 24 218-ФЗ от 13.07.2015 года), который готовит кадастровый инженер.
Что касается участка ИЖС, то сложилась такая практика, что хоз постройки не регистрируют на участке, пока нет на нем основного объекта — жилого дома. Как правило, это происходит когда участок в аренде и для его выкупа по ст 39.20 ЗК РФ, граждане возводят небольшие постройки, пытаются зарегистрировать права на них. В таких случаях либо приостанавливают регистрацию, либо отказывают в приобретение участка в собственность, пока не будет дома. Если у вас участок в собственности, то возможно таких трудностей быть не должно.
На счет отступов , есть письмо Росреестра от 15.10.2020 № 14-13953/20@, в котором указано следующее:
в случае если здание на садовом участке возведено после утверждения и вступления в силу правил землепользования и застройки муниципального образования, несоблюдение установленных градостроительным регламентом на момент строительства требований к минимальным отступам зданий, строений, сооружений от границ земельных участков, применительно к зданиям и сооружениям, расположенным на земельных участках, предназначенных для ведения гражданами садоводства, в силу пункта 22 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ является основанием для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилой или садовый дом, а впоследствии — согласно статье 27 Закона № 218-ФЗ — для отказа в осуществлении учетно-регистрационных действий.
Речь велась об участках СНТ, но для ИЖС можно провести аналогию.
Поэтому вам необходимо взять ГПЗУ участка, узнать пятно застройки, разместить здания в соответствии с требованиями ПЗЗ, вызвать КИ и сдать техплан в Росреестр через МФЦ.
Комментарии
Геннадий Кураев | Юрист
Здравствуйте, Михаил.
Правила землепользования и застройки определяют минимальные отступы не только от основного объекта, но и от других капитальных объектов.
Поскольку Вы регистрируете на строение котельной право собственности как на объект недвижимости, то минимальные отступы применяются и к нему
Соответственно, Вам нужно переносить строение котельной на необходимое минимальное расстояние.
Ольга Романова | Юрист
Добрый день! Обычно отступы в 3 метра утверждаются для объектов ИЖС (п. 39 ст 1 ГрК РФ). Если вы получите градостроительный план на земельный участок (ст 57.3 ГрК РФ), то в нем будет указано пятно застройки, с учетом отступов. Там же делается сноска, что такой отступ касается жилого дома. Градостроительный план земельного участка выдается отделом архитектуры администрации бесплатно. Но в ПЗЗ действительно могут быть установлены параметры отличные от СНиПов.
Для хозяйственных (вспомогательных) построек разрешение на строительство (ст 51 ГрК РФ) и уведомление о планируемом строительстве не требуется. Такой объект ставится на кадастровый учет и регистрируется на основании технического плана (ст 24 218-ФЗ от 13.07.2015 года), который готовит кадастровый инженер.
Что касается участка ИЖС, то сложилась такая практика, что хоз постройки не регистрируют на участке, пока нет на нем основного объекта — жилого дома. Как правило, это происходит когда участок в аренде и для его выкупа по ст 39.20 ЗК РФ, граждане возводят небольшие постройки, пытаются зарегистрировать права на них. В таких случаях либо приостанавливают регистрацию, либо отказывают в приобретение участка в собственность, пока не будет дома. Если у вас участок в собственности, то возможно таких трудностей быть не должно.
На счет отступов , есть письмо Росреестра от 15.10.2020 № 14-13953/20@, в котором указано следующее:
Речь велась об участках СНТ, но для ИЖС можно провести аналогию.
Поэтому вам необходимо взять ГПЗУ участка, узнать пятно застройки, разместить здания в соответствии с требованиями ПЗЗ, вызвать КИ и сдать техплан в Росреестр через МФЦ.
Всего хорошего!